Les Émirats arabes unis attirent de plus en plus d'investisseurs français en quête de rendements attractifs et d'optimisation fiscale. Mais une question revient systématiquement : Abu Dhabi ou Dubaï ?

Si Dubaï brille par son image internationale et sa liquidité, Abu Dhabi séduit par sa stabilité et ses frais d'entrée réduits. Nous avons analysé les chiffres 2025 pour vous aider à faire le bon choix selon vos objectifs patrimoniaux.

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Deux marchés, deux dynamiques

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Abu Dhabi : le marché en pleine expansion

La capitale émiratie connaît une croissance remarquable. Selon le Global Property Guide, les prix immobiliers ont bondi de 18 % en un an (Q1 2025), portés par une offre encore limitée et des infrastructures en développement. Un appartement d'une chambre se négocie autour de 1,25 million AED (environ 310 000 €).

Ce qui impressionne davantage : les rendements locatifs atteignent 7 % en moyenne, avec des pics à 7,63 % pour les appartements selon Foresight Homes. Les loyers ont grimpé de 27 % en 2024, et le taux d'occupation des bureaux frôle les 97 %.

Autre avantage majeur : depuis la loi n°13 de 2019, les étrangers peuvent acheter en pleine propriété (freehold) dans certaines zones d'investissement comme Al Reem Island ou Saadiyat Island. Fini le sponsor local obligatoire.

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Dubaï : la maturité et la liquidité

De son côté, Dubaï affiche des volumes impressionnants : 117 milliards USD de transactions au premier semestre 2025 (+23 % sur un an). Le prix moyen tourne autour de 1,82K AED/m² et un appartement d'une chambre coûte environ 1,28 million AED.

Les rendements locatifs moyens s'établissent à 6,8 % (jusqu'à 7,24 % pour les appartements). Le marché est mature, liquide, avec de nombreuses opportunités en VEFA (vente en état futur d'achèvement) qui permettent des plus-values rapides. Les règles de propriété freehold à Dubaï sont bien établies dans les zones internationales comme Downtown, Dubai Marina ou Palm Jumeirah.

Attention toutefois : l'agence Fitch met en garde contre un risque de correction en raison d'une offre potentiellement excessive d'ici fin 2025.

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La fiscalité : un environnement ultra-compétitif

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Les Émirats ne prélèvent ni impôt sur le revenu, ni taxe foncière annuelle. Un avantage colossal comparé à la France ou même au Portugal. La charge fiscale se concentre sur les frais d'acquisition.

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Les frais à l'achat : avantage Abu Dhabi

Selon Mortgage Finder et leur guide sur Abu Dhabi :

• Abu Dhabi : 2 % du prix d'achat (partagés entre acheteur et vendeur) + 0,1 % pour l'enregistrement hypothécaire
• Dubaï : 4 % du prix (généralement à la charge de l'acheteur) + 0,25 % pour l'hypothèque

Sur un bien à 300 000 €, vous économisez environ 6 000 € de frais d'enregistrement à Abu Dhabi.

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Les taxes pour les locataires

Si vous louez votre bien, sachez que vos locataires paieront une taxe municipale selon JSB Incorporation et Property Finder :

• 3 % du loyer annuel à Abu Dhabi
• 5 % du loyer annuel à Dubaï (la housing fee de Dubaï)

Cette taxe est prélevée sur les factures de services publics et finance les infrastructures municipales. Les propriétaires occupants en sont dispensés.

À ces frais s'ajoutent la commission d'agence (environ 2 % du prix) et la TVA de 5 % sur les biens neufs, communes aux deux villes.

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Perspectives économiques : qui va plus vite ?

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Le FMI prévoit une croissance remarquable pour les Émirats : +4,8 % en 2025 et +5 % en 2026. Mais les deux villes n'avancent pas au même rythme.

Abu Dhabi devrait croître de 6 % en 2025, portée par la diversification économique, l'augmentation de la production pétrolière et les investissements massifs dans la tech et les énergies renouvelables. Les transactions immobilières ont explosé de +40 % au premier semestre 2025.

Dubaï enregistrerait 3,4 %, un chiffre plus modeste qui reflète un marché mature déjà en vitesse de croisière. La ville mise sur le tourisme, les services financiers et une bourse particulièrement dynamique.

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Sécurité : un critère non négociable

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Pour les investisseurs internationaux et les expatriés, la sécurité reste un facteur décisif. Et sur ce point, les Émirats excellent.

Selon l'index Numbeo 2025 :

• Abu Dhabi : safety index de 88,8 (classée n°1 mondiale)
• Dubaï : safety index de 83,9 (parmi les villes les plus sûres au monde)

Ce niveau de sécurité exceptionnel garantit une demande locative stable et une qualité de vie premium pour vos locataires potentiels.

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Notre verdict : à chacun sa stratégie

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Le choix entre Abu Dhabi et Dubaï dépend de votre profil d'investisseur :

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Choisissez Abu Dhabi si vous recherchez :

• Des rendements élevés (7 % vs 6,8 %)
• Des frais d'acquisition réduits (2 % vs 4 %)
• Un marché en développement avec un fort potentiel de croissance
• Une ville plus calme, idéale pour la location familiale

Privilégiez Dubaï si vous visez :

• La liquidité et la facilité de revente
• Une image internationale qui attire les locataires du monde entier
• Des opportunités de plus-value rapide via le marché VEFA
• Un hub économique et financier en pleine effervescence

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Dans les deux cas, vous bénéficiez d'un environnement fiscal exceptionnel (pas de taxe foncière, pas d'impôt sur le revenu) et d'un niveau de sécurité parmi les meilleurs au monde.

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Chez Investir Ailleurs, nous vous accompagnons

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