Fiscalité & Stratégie
Acheter un bien immobilier à Bali en tant qu'étranger est parfaitement possible, à condition de maîtriser le cadre légal indonésien. Deux types de droits sont accessibles aux investisseurs internationaux : le leasehold (bail longue durée) et le freehold (droit de construire via une société). Ces deux options sont légales et sécurisées, sous réserve d'un accompagnement juridique adapté.
Le leasehold correspond à un droit d'usage à long terme, généralement établi pour une durée de 25 à 30 ans, avec possibilité de renouvellement. Ce dispositif permet à un investisseur d'exploiter un bien (villa ou terrain) comme s'il en était propriétaire : il peut y résider, le mettre en location saisonnière, ou le revendre en cédant les années restantes du bail.
Cette forme de propriété est aujourd'hui la plus répandue parmi les étrangers à Bali. Elle offre une grande flexibilité, est bien acceptée localement, et sa mise en place reste relativement accessible. Toutefois, pour signer un contrat de leasehold en son propre nom, il est généralement nécessaire de détenir un visa investisseur (KITAS) ou un statut de résident longue durée autorisant les investissements immobiliers.
Sans ce statut, il est fréquent de passer par une société locale (PT ou PMA), ou de signer le contrat au nom d'un partenaire indonésien de confiance, avec des documents juridiques complémentaires (contrat de protection, accord de prêt nominal). Cette pratique est courante mais doit être encadrée avec rigueur pour garantir la sécurité juridique de l'opération.
Le freehold, dans sa version légale pour les étrangers, repose sur le droit appelé Hak Guna Bangunan (HGB). Il est accessible uniquement via une société à capital étranger (PT PMA), qui peut légalement détenir un terrain ou une villa pour une durée initiale de 30 ans, renouvelable jusqu'à 80 ans.
L'investisseur contrôle intégralement la société, et par conséquent le bien immobilier. Cette solution est parfaitement conforme à la législation indonésienne et offre une stabilité à long terme, particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant développer un projet d'envergure ou constituer un patrimoine immobilier durable.
La création d'une société demande davantage de formalités administratives et un investissement initial plus conséquent, mais elle permet un investissement structuré, transmissible, avec un niveau de contrôle élevé sur l'actif immobilier. Cette option est également avantageuse pour ceux qui envisagent une activité de gestion locative professionnelle ou un développement immobilier.
Le leasehold et le freehold HGB sont tous deux reconnus et sécurisés par le droit indonésien. Le leasehold demeure l'option la plus utilisée, notamment dans les zones touristiques comme Canggu, Seminyak ou Ubud, car il est plus souple et plus abordable. Le freehold HGB convient davantage aux investisseurs ayant une vision à long terme ou un projet structuré, comme l'exploitation locative intensive ou le développement de plusieurs biens.
Dans les deux cas, il est indispensable de s'entourer d'experts locaux (agence immobilière spécialisée, notaire indonésien, avocat) pour sécuriser l'opération, adapter la structure juridique à votre statut, et garantir une parfaite conformité avec la réglementation en vigueur. Une due diligence rigoureuse et un accompagnement personnalisé sont les clés d'un investissement réussi à Bali.
Pour une étude personnalisée de votre projet immobilier à Bali, contactez notre équipe d'experts en investissement international.
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