Fiscalité & Stratégie
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Investir à l’étranger, c’est souvent une question de rentabilité. Et s’il y a bien un facteur qui peut plomber un rendement, c’est la fiscalité sur les revenus locatifs. Certains pays taxent jusqu’à 60 % de ce que vous touchez. D’autres vous laissent en paix, ou presque.
Alors pour vous aider à y voir clair, voici le Top 10 des pays les moins gourmands fiscalement en 2025, classés du plus avantageux au moins avantageux strictement selon le taux d’imposition sur les loyers.
À chaque pays : on vous explique le régime fiscal, les éventuelles déductions, et s’il existe une convention de non-double imposition avec la France. Histoire d’éviter les mauvaises surprises à la déclaration.
C’est LA référence mondiale pour la fiscalité ultra-light. À Dubaï, il n’y a aucun impôt sur les revenus locatifs, ni pour les résidents, ni pour les investisseurs étrangers. Pas de taxe foncière, pas d’impôt sur la fortune, et une fiscalité des sociétés également très douce.
Et pour ne rien gâcher, la France a signé une convention fiscale avec les Émirats, donc vous n’êtes pas redevable à Bercy non plus. Rentabilité nette et simplicité totale.
Comme Dubaï, les Bahamas n’imposent pas les revenus locatifs. Il n’y a pas non plus d’impôt sur le revenu ni sur la fortune. En revanche, les droits de mutation à l’achat peuvent être élevés, et le marché est moins accessible que celui de Dubaï.
Attention toutefois : pas de convention fiscale avec la France. Donc si vous êtes résident fiscal français, vous devrez quand même déclarer vos loyers perçus aux Bahamas en France… et potentiellement être imposé dessus.
En Roumanie, les revenus locatifs sont imposés à 10 %, mais uniquement sur 60 % des loyers bruts, car un abattement de 40 % est automatiquement appliqué. Cela revient à un impôt effectif de 6 % du loyer total perçu.
Le tout dans un pays à fort potentiel immobilier (notamment à Bucarest et Cluj), avec des prix d’entrée encore accessibles.
Le système est simple, les démarches limitées, et une convention fiscale avec la France est en place, donc aucun risque de double imposition.
👉 Source – Guide Airbnb Roumanie (PDF)
La Bulgarie applique une flat tax de 10 % sur les revenus locatifs nets. Vous pouvez déduire vos frais d’entretien, d’assurance, charges de gestion, etc. Le système est simple, la fiscalité stable, et le pays bénéficie d’un bon rendement locatif dans les villes secondaires.
La France a signé une convention de non-double imposition avec la Bulgarie : vous êtes donc tranquille fiscalement.
👉 Source – Guide Airbnb Bulgarie (PDF)
La Géorgie est un outsider redoutable. Si vous investissez en tant qu’indépendant local, vous pouvez être imposé à 1 à 5 % sur votre chiffre d’affaires locatif. Sinon, vous êtes à 10 % en tant que particulier étranger. Le tout sans usines à paperasse.
En revanche, il n’existe pas de convention fiscale avec la France, donc en tant que résident fiscal français, vous serez imposé en Géorgie… puis de nouveau en France.
👉 Source – Steadily (USA-based property tax guide)
Andorre propose un barème avantageux (sur revenu net annuel) :
• 0 % jusqu’à 24 000 €
• 5 % entre 24 000 € et 40 000 €
• 10 % au-delà
Andorre est fiscalement douce, juridiquement fiable, et très prisée pour structurer des patrimoines à long terme. Et bonne nouvelle : la convention fiscale avec la France existe, ce qui vous évite toute double taxation.
Bali est en train de devenir l’un des marchés locatifs les plus rentables d’Asie : forte demande touristique, digital nomads, prix encore abordables, rendement à deux chiffres possible.
La fiscalité est claire, prélevée à la source, et la convention de non-double imposition avec la France vous couvre : ce que vous payez en Indonésie ne sera pas à payer en France.
À l’île Maurice, les loyers sont imposés à 15 % sur le revenu net (après déductions). Pas de taxe foncière, pas d’impôt sur la fortune, pas de droits de succession.
La convention fiscale franco-mauricienne est en vigueur, ce qui vous garantit de ne pas être imposé deux fois. En plus, l’environnement juridique est très favorable aux étrangers, ce qui en fait une destination patrimoniale de plus en plus prisée.
👉 Source – Expatriation Maurice
Vous avez deux choix :
• Accepter le prélèvement automatique de 15 % sur le loyer brut
• Ou déclarer localement, bénéficier d’un abattement de 30 %, puis être taxé selon un barème progressif (jusqu’à 35 %)
La plupart des investisseurs optent pour le forfait brut, simple et rapide. Le tout avec une convention fiscale solide entre la France et la Thaïlande, ce qui vous protège fiscalement.
Au Costa Rica, les non-résidents paient un impôt de 15 % sur le loyer brut, sans aucune déduction.
Cela reste raisonnable, mais vous êtes imposé même si vous avez des charges importantes.
La fiscalité est stable et le pays attire de plus en plus d’investisseurs pour la location courte durée (notamment dans les zones touristiques comme Tamarindo ou Santa Teresa).
Une convention fiscale est en place avec la France, donc vos loyers ne seront pas imposés deux fois.
👉 Source – Osa Property Management
Investir malin à l’étranger, ce n’est pas juste chercher un 0 % d’imposition.
Le bon pays, c’est celui qui combine trois choses :
Chez Investir Ailleurs, on vous aide à identifier les meilleures destinations pour investir malin, optimiser vos revenus locatifs… et dormir tranquille pendant la déclaration fiscale.
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